Quiero comprar una propiedad inmobiliaria, ¿para qué me alcanza?

Cuando ya has analizado que es momento de pensar en el futuro y transformar tu esfuerzo, constancia y ahorros en adquirir una Propiedad Inmobiliaria, planificar una Inversión Inmobiliaria o dejar de tener dormido el dinero en el banco, es cuando entras al mundo de los negocios de grandes ligas, negocios que te permitirán tener rentabilidad superior a muchos otros, negocios que te harán tener un retorno y ganancias mientras duermes, es cuando decides Invertir en Vivienda propia, para poner en renta o revender.

Excelente, ya has tomado la decisión, pero ahora ¿qué tienes que hacer y por dónde empezar? pues, por el principio: La primer interrogante a resolver es: ¿Para qué me alcanza? la respuesta a esto se simplifica cuando se tiene la suficiente cantidad de dinero para comprar la propiedad de contado, pero aun teniendo los recursos para comprar la propiedad CASH se debe de analizar con detalle y ojo “financiero” y acá te vamos a explicar lo que debes de conocer para realizar tu inversión y realizarla EXITOSAMENTE.

Si no cuentas con el dinero completo para comprar la propiedad “ideal” o “de tus sueños” (aspectos que vamos a analizar un poco más en otro blog) y has decidido aportar un enganche y el resto solicitar un Crédito Hipotecario, debes de entender 3 puntos importantes con los que te van a autorizar un capital para tú inversión inmobiliaria:

  1. Comportamiento Crediticio:

Es el primer análisis que va a realizar la entidad bancaria a la que solicitarás te financie tu inversión y en resumen es que verificarán con todas las instituciones financieras a las que les has solicitado un préstamo personal, de compra de algún bien, un vehículo, tarjetas de crédito y anteriores compras inmobiliarias, proporcionando sus experiencias contigo y tus referencias a la entidad crediticia a la que solicitas el préstamo, en función de esto y complejas formulas financieras que no vamos a detallar en este blog analizan su Riesgo Financiero. Si estás consciente de que en algún momento por cualquier motivo dejaste de cumplir algún compromiso anterior, pero lo solventaste, no te preocupes, presentando finiquitos previos de esos préstamos extendidos por las instituciones financieras, le podrán dar el visto bueno a tu solicitud.

  1. Nivel de Endeudamiento:

En este punto, la entidad financiera realizará un proceso de simples sumas y restas, claro, te explico: Tus ingresos netos menos tus gastos menos tus compromisos financieros vigentes (tarjetas de crédito con extra financiamientos, préstamos personales, compras de vehículos, etc.) y lo que resulta de esas sumas y restas es la liquidez con la que cuentas para comprometerte a solventar una cuota mensual por un plazo de tiempo determinado, te describo un ejemplo:

Ustedes como pareja tienen un ingreso total mensual entre ambos, derivado de su salario, sus negocios o sus inversiones por un monto de Q 25,000.00 mensuales, pero se encuentran pagando una hermosa camioneta del año que compraron juntos para su uso y el de su familia por una cómoda cuota de Q 2,500.00 mensuales y aparte de eso aún les faltan 6 cuotas de las divertidas vacaciones familiares que han planificado para fin de año por una cuota de Q700.00 mensuales, su nivel de endeudamiento mensual es de Q 3,200.00 al mes, dejando una liquidez mensual para su inversión de Q21,800.00 mensuales.

Te pedimos realices ese simple ejercicio con tu persona para calcular tu Nivel de Endeudamiento.

  1. Capacidad de Pago:

Hemos llegado al tercer y último punto del análisis para que autoricen tu crédito para Inversión Inmobiliaria, ya han analizado tu comportamiento y han cuantificado tus compromisos previos adquiridos, ahora con estos detalles se analiza la capacidad de poder pagar tu inversión y esta depende de factores y normativas de cada institución financiera pero en resumen han llegado a un consenso en general y es que de tu solvencia mensual o liquidez no puedes asignar más del 30% para pagar una cédula hipotecaria (en verdad se encuentran entre un rango de 25% hasta un 40% del valor de tus ingresos para autorizar) es decir que si en el análisis anterior de nivel de endeudamiento el cálculo del ejemplo nos dio un monto de Q 21,800.00 las entidades te autorizarán un monto de cuota máxima a pagar de Q 7,200.00 mensuales (el 30% de tus ingresos líquidos).

¿Has visto en muchas ofertas de propiedades en venta que lo que te anuncian es una cuota mensual? Pues esa cuota que te anuncian se ha calculado en función del valor total de la propiedad, algunas veces con impuestos y gastos incluidos y otras veces no y se ajusta a los 3 criterios explicados arriba en este blog.

Pero ¿qué pasa cuando lo que te dan es un valor neto de una propiedad y no te han indicado cual sería una cuota mensual?, no por eso dejarás de ver si puedes o no invertir en ella, así que acá en Consultores Inmobiliarios de Guatemala hemos desarrollado un simple factor para que a la hora de que te den un valor de una propiedad total en venta y esta te gusta y quieres saber si puedes adquirirla, puedas calcular de forma rápida, si puedes pagar una mensualidad por ella y volverla tu Inversión en vivienda.

Claro, debemos de entender que antes de poder usar el factor de cálculo rápido que te vamos a proporcionar, debes de realizar tu análisis personal de Comportamiento Crediticio, Nivel de endeudamiento y Capacidad de Pago que hemos explicado antes para saber perfectamente cuál es el monto máximo que puedes asignar en una cuota mensual.

Para poder realizar este factor de cálculo hemos usado los siguientes supuestos que son los más generales y convenientes para realizar tu Inversión en Vivienda:

  • Enganche de 20% del valor de la propiedad que te proponen, es un monto muy generalizado y en un margen máximo que solicitan, puede estar en 10% o hasta un 5% con algunas instituciones de asistencia hipotecaria.
  • Plazo de crédito de 20 años que es el más común y recomendado para realizar este tipo de inversiones pues te permite tener una cuota holgada a cancelar mes a mes y te da la oportunidad de realizar amortizaciones a capital y así poder disminuir el monto de tu cuota o el plazo de tu préstamo inmobiliario planificando una o varias amortizaciones en el transcurso del año.
  • Cuota mensual nivelada, existiendo también la cuota sobre saldos, pero para efectos de este cálculo de factor utilizaremos la nivelada, ya que te proporciona cuotas iguales todos los meses, de fácil asimilación en tu presupuesto mensual, claro que la cuota sobre saldos también tiene sus beneficios de los cuales podríamos dar más detalles en un próximo blog.

¿Estas listo ya para conocer el simple factor que debes de usar para calcular de forma rápida si puedes invertir en la propiedad de tus sueños y sólo te han dado el valor final de venta?

Solo debes de multiplicar el valor total de la propiedad que te ofrecen por 0.731% y listo (claro bajo las condiciones descritas de enganche, plazo del crédito y tipo de cuota mensual que expliqué arriba).

Pongamos como ejemplo que te ofrecen una hermosa vivienda, la casa de tus sueños, la ubicación es perfecta, el diseño es de revista, te encanta y le encanta a tu familia, el precio de la casa es de Q 900,000.00 e incluye todos los gastos legales y los impuestos, y ya has realizado tu análisis personal y tienes disponibilidad de invertir un máximo de Q7,200.00 mensuales para la compra de tu propiedad, entonces procedemos a usar el factor 0.731%

Precio de la vivienda (Q 900,000.00) X Factor de cálculo (0.731%) = Q 6,579.00

¡Felicidades! ¿Recuerdas el número calculado anteriormente? Q 7,200.00, puedes adquirir la casa de tus sueños ya que el factor calculado es menor a tu límite de pago mensual.

Entonces sí: Q 6,579.00 (cuota a pagar por la casa) < Q 7,200.00 (máximo que puedes comprometer de tus ingresos mensuales) = ¡La casa es TUYA!, Después de realizar el negocio formalmente por supuesto, pero ya has dado el primer paso y el más importante: ¡YA SABES PARA QUÉ TE ALCANZA!

Si deseas saber más de lo que necesitas para lograr tu Inversión en Vivienda, o quieres saber de qué manga de mago sacamos el factor que te hemos presentado, nos encontramos a tus órdenes, deseamos ser tus Asesores Inmobiliarios de Confianza.

Deja tus comentarios, tus dudas  o si necesitas asesoría específica en algún punto crucial para lograr tus objetivos de invertir en grandes ligas, no dudes en escribirnos.

Hasta la próxima.

Gerente Comercial

Asesor Inmobiliario

Casas comercializadas.
95 Propiedades Vendidas
Ventas Inmobiliarias
Q 71,000,000.00

Apasionado de las ventas inmobiliarias, mi experiencia: 95 propiedades comercializadas y más de 71 Millones de Quetzales en ventas inmobiliarias.